Eigenaar-gebruikers die hun pand verkopen en deze gelijktijdig weer terug huren, maken kapitaal vrij dat bijvoorbeeld kan worden aangewend voor investeringen in de onderneming. Een dergelijke transactie wordt in vakjargon ook wel een sale and lease back transactie genoemd. Sale & leaseback transacties zijn vooral aantrekkelijk in een vastgoedmarkt met dalende aanvangsrendementen (onder andere veroorzaakt door een lage rentestand). Zeker wanneer dit samen gaat met een schaarste aan ‘goede beleggingsproducten’.
Uiteraard is het aanlokkelijk om in zo’n markt een aanzienlijke transactiewinst te behalen en dit ‘appeltje voor de dorst’ te plukken. Maar zijn de grillen van de vastgoedmarkt de enige drijfveer om ondernemingsvastgoed te verkopen? Sale & lease back wordt door velen als wondermiddel gezien voor het verhogen van de liquiditeit. Om een weloverwogen beslissing te nemen, is het belangrijk om na te denken of een sale & leaseback daadwerkelijk bijdraagt aan het primaire proces van de organisatie. Naast het verhogen van de liquiditeit zijn er namelijk nog acht (onderbelichte) onderwerpen die aandacht verdienen.
Eén van de redenen om een sale & lease back transactie te overwegen is dus juist om kapitaal te verzilveren. Verkoop van vastgoed heeft meteen effect op de resultatenrekening: boekwinst leidt tot hogere vennootschapsbelasting. Uitgaande van de hoogste schijf, betekent dat dus dat er 25% van de winst moet worden afgedragen. Mocht het vastgoed te hoog in de boeken staan, kan het leiden tot een (boekhoudkundig) verlies en dempt dit de belastingdruk. Om dit te optimaliseren, loont het de moeite om een onderscheid te maken tussen huurderszaken die in eigendom blijven en zaken die behoren tot het gebouw en dus worden overgedragen.
De verkoop van vastgoed, betekent ook een wijziging in de assets op de balans. Daarmee wijzigen dus ook de financiële ratio’s, zoals bijvoorbeeld de solvabiliteitsratio. Dat kan vervolgens weer effect hebben op convenanten in leningsovereenkomsten met de bank.
Organisaties die volgens de IFRS 16 standaard de boekhouding moeten voeren (doorgaans grotere ondernemingen) zijn verplicht om lopende huurcontracten op de balans te activeren: enerzijds het gebruiksrecht (activa) en anderzijds de schuld in de vorm van de cumulatieve huurverplichting (passiva). De netto contante waarde van de te betalen huurvergoeding resterende looptijd van de overeenkomst wordt geactiveerd. De gebruikswaarde van de passiva volgens een annuïtaire methodiek afgewaardeerd. Ondernemingen die onder IFRS boekhouden, moeten dus ook het boekhoudkundige effect van de sale & leaseback in overweging nemen.
Door vastgoed te verkopen en terug te huren, komen de risico’s en lasten die verbonden zijn aan het bezit ook voor rekening en risico van de eigenaar. Denk bijvoorbeeld aan groot onderhoud en vervanging. Maar ook het risico van waardevermindering. Uiteraard worden deze kosten en risico’s verdisconteerd in de huurprijs, maar het is voor de huurder een zorg minder.
Na de éénmalige opbrengst van de verkoop komt er natuurlijk wel een periodiek terugkerende huurverplichting voor terug. De huurprijs zal doorgaans hoger zijn dan de kosten die direct verband houden met het eigendom. Huur is een vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen en risico, de kosten van onderhoud en vervanging. Het betekent dus dat de operationele kosten van de organisatie zullen toenemen. Maak daarom een goede “hold/sell analyse”, zodat een goede afweging gemaakt kan worden, waarbij alle kosten in ogenschouw worden genomen.
Vaak wordt ook het positieve rendement van het hebben van vastgoed aangehaald. De vraag is echter of dat valide is. Immers, het rendement uit de onderneming zal als het goed is beduidend hoger zijn dan het rendement dat behaald kan worden bij het investeren in vastgoed. Het vrij maken van middelen en het investeren in groei van de eigen onderneming zal dus doorgaans (veel) meer rendement opleveren.
Huur is in principe ook maar een vorm van financiering van bedrijfsmiddelen. Maar er zijn meer mogelijkheden voor het aantrekken van vreemd vermogen. Alternatieve manieren om geld op te halen, zijn het aantrekken van hypothecaire financiering of zelfs een financial lease. Bij een hypotheek is het doorgaans mogelijk om maximaal 70% van de marktwaarde van het vastgoed te financieren. Een financial lease is een complex financieel instrument, maar niet de flexibiliteit biedt van een ‘gewone’ huurovereenkomst.
Voor veel organisaties is flexibiliteit een van de voornaamste redenen is om vastgoed te huren en niet te kopen. Dat gaat echter niet in alle gevallen op. De marktomstandigheden en de locatie in combinatie met de courantheid van het vastgoed bepalen de flexibiliteit. In het geval dat er sprake is van een generiek kantoor- of logistiekgebouw op een A1 locatie is eigendom in veel gevallen de meest flexibele vorm van gebruik. Wanneer het overtollig wordt, kan het pand binnen afzienbare tijd worden verkocht tegen een marktconforme prijs. Bij huur ligt de flexibiliteit lager. Vaak is er sprake van een huurtermijn van 5 of 10 jaar en meestal zonder zekerheid om dit te kunnen verlengen. De situatie bestaat helaas vooral in theorie: courante panden op de goede locaties zijn vaak in bezit van beleggers en komen zelden leeg te koop. Wanneer het vastgoed niet courant is, bijvoorbeeld wanneer het gaat om een zeer specifieke locatie, bestemming of functionaliteit is eigendom minder flexibel. De verkoop zal aanzienlijk lastiger zijn, aangezien de groep mogelijke kopers kleiner zal zijn. Een huursituatie biedt voor secundair en tertiair vastgoed in principe dus meer flexibiliteit.
Is sale & lease back het wondermiddel? Niet per definitie! Sale & leaseback is meer dan de simpele ‘verkooptruc’ die snel en effectief de liquiditeit verhoogt. De overweging om een dergelijke transactie aan te gaan, moet gebaseerd zijn op een palet aan factoren, waarbij de ultieme vraag is: op welke wijze beïnvloedt de transactie de organisatiedoelstellingen?
Indien u wilt weten of een sale & leaseback transactie een positieve bijdrage kan leveren aan úw organisatiedoelstellingen, maken we graag met u een afspraak voor een oriënterend gesprek.
Foto door Grant Ritchie van Unsplash
Lees wat wij voor u kunnen betekenen of neem contact met ons op.
