Topman Bernd Stahli van de Nederlandse kantorenbelegger NSI las een interessant artikel in de Britse krant The Guardian. Het ging over oliereus British Petroleum, dat tot de helft van de kantoorruimte inlevert. Duizenden werknemers zullen na de coronacrisis blijven thuiswerken en dus is er minder behoefte aan vastgoed. Maar Stahli las ook dat de onderneming 15% van de werknemers moet ontslaan. Is die verminderde vraag naar kantoorruimte dan ‘een structureel coronaeffect of is dat een cyclisch effect omdat we in een andere economische fase zitten?’, vroeg de bestuursvoorzitter zich af.  Wat de reden ook is, volgens Stahli is wel duidelijk dat deze coronacrisis een impact gaat hebben op de kantorenmarkt, ook de Nederlandse. Veel vastgoedadviseurs en -makelaars buitelden aan het begin van de crisis nog over elkaar heen om te vertellen dat er juist behoefte is aan méér kantoorruimte. We moeten een anderhalvemeterkantoor creëren en dat noopt tot meer vierkante meters, was de gedachte.

‘Is die kantoorruimte wel nodig?’

Maar werkgevers en beleggers zien juist een andere beweging: thuiswerken blijft, het kantoor wordt kleiner. Je ziet het bijvoorbeeld aan banken, die meer kantoren sluiten dan gedacht. En grote werkgevers gaven bij de NOS al aan dat werknemers vaker aan hun keukentafel zullen zitten. De trend is mondiaal: onderzoekers van het onafhankelijke Amerikaanse bureau Capital Economics verwachten dat in 2025 zeker de helft van de Amerikanen minimaal één dag thuiswerkt. ‘Wij horen bij veel van onze klanten dat in de directiekamer heel concreet de vraag wordt gesteld: hebben we die kantoorruimte nog wel nodig?’, zegt Leon van Leersum, die bij vastgoedadviseur Redept Cresa veel huurders bijstaat.

Als dat zo is, blijven er wel wat vragen over. Hoe snel hakken werkgevers de kantoorknoop door, hoe groot wordt de klap voor eigenaren en hoe snel voltrekt die beweging zich?

Afwachtende houding

Het eerlijke en onbevredigende antwoord is: dat weten we nog niet precies. Veel grote werkgevers zien de situatie aan: er hoeft voor dit probleem niet morgen een oplossing te zijn. De komst van een vaccin zal de uiteindelijke vraag naar werkplekken beïnvloeden en het is onduidelijk of werknemers ook op de langere termijn enthousiast blijven over thuiswerken.

Wel is nu te zien dat door die afwachtende houding en economisch onheil het aantal kantorendeals fors is teruggelopen. Werkgevers zullen nu niet zo snel verhuizen, zeggen experts.
Over het algemeen voltrekken bewegingen zich wat langzamer in de kantorenmarkt. Langlopende contracten van vijf, zeven of zelfs tien jaar zijn nog altijd zeer gebruikelijk. De vraag naar werkruimte was de afgelopen jaren groot. Verhuurders hadden het voor het zeggen en zij willen stabiliteit van inkomsten voor een zo lang mogelijke periode. Ook voor huurders is dat wel fijn: hoe langer het contract, hoe meer huurkorting.

Huurders zijn aan zet

Door de crisis krijgen huurders betere kaarten. Desondanks zullen veel werkgevers niet zo snel veel ruimte kunnen inleveren bij hun eigenaar. Ook met een diepe recessie in aantocht zullen veel verhuurders hen aan contracten proberen te houden. ‘Als het gemiddelde huurcontract zeven jaar is, wordt elk jaar 15% heronderhandeld’, zegt hoofd Europees vastgoed Dick Boer van Kempen.
Die onderhandelingen zijn nu wel anders. Stabiliteit maakt plaats voor flexibiliteit. Zo kunnen huurders en verhuurders nog steeds een langlopend huurcontract voor tien jaar afsluiten, maar dan bijvoorbeeld met een optie voor huurders om na bijvoorbeeld vijf jaar weg te lopen. Of bedrijven huren vijf etages, met de mogelijkheid om twee verdiepingen terug te geven aan de eigenaar.
Daar komt het corona-effect nog eens bij. ‘Ik zie dat sommige huurders proberen coronaclausules in te bouwen’, zegt Boer. ‘Als ik iets huur en er breekt corona uit, dan wil ik korting hebben. Veel eigenaren zijn daar niet zo’n fan van. Zij zeggen: dat zien we dan wel.’
Ook een verslechterende economie draagt doorgaans bij aan een sterkere huurderspositie. Bij meer leegstand gaan de prijzen sowieso wat omlaag – of de huurkortingen worden groter. ‘Ik zie de incentives die verhuurders doen wat oplopen’, zegt belegger Stahli. ‘Je mag verwachten dat er een prijseffect komt.’

‘Waar wil je dan naartoe?’

Hoeveel onderhandelingsruimte er voor huurders is, hangt ook af van hun grootte. Een middelgroot bedrijf dat een paar verdiepingen huurt, kan zeker met de iets oplopende leegstand kiezen uit meerdere panden en dat maakt de positie dus beter. Maar kijk eens naar bijvoorbeeld ABN Amro, zegt Boer. Dat zit op de Amsterdamse Zuidas in een groot pand met veel vierkante meters. Veel alternatieven daarvoor zijn er niet. ‘Dan kun je bij heronderhandelingen heel stoer zeggen: als je geen flexibiliteit biedt, ben ik weg. Maar als eigenaar zeg je dan: waar ga je dan naartoe?’

Toch maakt belegger Stahli zich nog geen al te grote zorgen. Ja, natuurlijk hebben werkgevers straks iets minder kantoorruimte en flexibiliteit nodig uit het oogpunt van efficiëntie en daarmee groeit de onzekerheid voor beleggers. Maar Stahli vertrouwt erop dat NSI de goede locaties en dienstverlening heeft. ‘Wij hebben een huurder die een contract heeft dat elke maand opzegbaar is. En toch huurt hij al acht jaar bij ons. Dus wat zegt zo’n huurcontract dan nog?’
Harold Goddijn, bestuursvoorzitter van TomTom: ‘Het nieuwe kantoor zal kleiner zijn’

Harold Goddijn

‘We hebben geleerd dat thuiswerken prima kan werken. Dan kun je nog steeds productief zijn. Bij online vergaderingen ga je beter communiceren: korter en to the point. Als iedereen een plekje heeft op het scherm, dan heeft ook iedereen gelijke rechten. Er blijven nog steeds vergaderingen waar je bij moet zijn: als je vrijer je gedachten moet laten gaan. Dan moet je elkaar in de ogen kijken of ’s avonds een biertje drinken.

Mensen vinden het ook prettig om thuis te werken: drie, vier of vijf dagen in de week. Wij gaan dit ook faciliteren, maar er zitten we haken en ogen aan. We verwachten wel dat als er een vergadering is waar je bij moet zijn, dat je er dan ook bent. Dat je niet eerst het vliegtuig hoeft te nemen.
Het moet ook duidelijker worden hoe je mensen op afstand motiveert. We gaan meer aansturen op doelstellingen die moeten inzichtelijk zijn voor iedereen. En we moeten de beveiliging en het rapportagesysteem erop aanpassen. Met het aanpassen van de backoffice zijn we wel twee jaar bezig.

De ideeën over het nieuwe kantoor zijn nog wat vaag. Het zal kleiner zijn en meer een ervaringsding. De mensen komen wel weer naar kantoor, maar dat zal maar 20% zijn. Het inwerken en introductieprogramma zal meer op kantoor gebeuren.’
Frans Muller, bestuursvoorzitter van Ahold Delhaize: ‘Meer thuiswerken onvermijdbaar’

Frans Muller

‘Ik denk dat het onvermijdbaar is en zelfs gewenst dat we in de nieuwe werksituatie meer zullen thuiswerken. Niet dat mensen 90% van hun tijd thuis zitten, maar wel dat ze een factor meer thuis zitten om zo efficiënter te kunnen zijn en ook om de work-lifebalance beter te krijgen. Dat hoor ik vooral van veel jonge mensen: ze kunnen nog even een kind naar de crèche brengen en een was tussendoor doen.

Het is nog iets te vroeg om te zeggen: we gaan twee etages inleveren. Sowieso werkt een groot deel van onze werknemers in distributiecentra en supermarkten. We hebben nu een werkgroep die kijkt wat de manier van werken na covid-19 wordt. Wat betekent dit voor de samenwerking en voor het sociale aspect?
Als het social distancing blijft, zul je wellicht ook na moeten denken over de indeling van de winkels: de breedte van de gangen bijvoorbeeld en hoe zorg je dat je afstand houdt bij de winkelwagentjes? Maar ik zie daar nog niet meteen een probleem met onroerend goed. Bovendien is het kostbaar en is winkelruimte niet zo makkelijk te krijgen. Je kunt niet zomaar tien nieuwe supermarkten openen in Amsterdam of zeggen: ik pak er een etage bij. Dat kost jaren tijd.’

Ook benieuwd naar hoe je effectief je huisvesting kan aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid? Neem contact met ons op!

Originele artikel in Het Financieele Dagblad

U gebruikt een verouderde browser van Internet Explorer die niet meer wordt ondersteund. Voor optimale prestaties raden wij u aan om een nieuwere browser te downloaden. Hiervoor verwijzen wij u door naar:

browsehappy.com sluiten